Dokumenty
· Wniosek kredytowy – specyficzny dla każdego banku dokument określający podstawowe cechy kredytodawcy, kredytobiorcy oraz kredytu,
· Zaświadczenie o zarobkach - za okres od 3 do 12 ostatnich miesięcy
· Zaświadczenie z zakładu pracy potwierdzające zatrudnienie klienta
· Zestawienie stałych miesięcznych wydatków (obciążeń), które klient musi ponieść – czynsz, spłata innych kredytów (wielkość raty), opłaty za samochód, czesne dziecka w szkole, przedszkolu, spłata karty kredytowej, inne obciążenia stałe (alimenty).
· Kopia PIT za ostatni rok do trzech lat, lub zaświadczenie z Urzędu Skarbowego o niezaleganiu z opłacaniem podatku.
Dodatkowe dokumenty obowiązkowe przy zakupie mieszkania
· Umowa przedwstępna ze spółdzielnią lub developerem
· Wyciąg z rejestru handlowego lub spółdzielczego
· Zaświadczenie o stanie zaawansowania budowy.
· Zaświadczenie o całkowitym koszcie mieszkania
Dodatkowe dokumenty obowiązkowe przy budowie domu
· Akt własności działki
· Pozwolenie na budowę
· Kosztorys budowy
· Harmonogram budowy – kiedy, co zostanie wybudowane
· Projekt wraz z opisem technicznym
· Plan zagospodarowania terenu
· Wyciąg z rejestru gruntów
· Wycena nieruchomości na dzień podpisania umowy z bankiem (działki oraz części domu – jeżeli jest wybudowany) dokonana przez rzeczoznawcę uznanego przez bank
Dodatkowe dokumenty obowiązkowe przy zakupie używanego mieszkania
· Akt własności mieszkania
· Umowa przedwstępna z właścicielem mieszkania
· Wycena mieszkania dokonana przez rzeczoznawcę uznanego przez bank.
Cena pieniądza
Oprocentowanie kredytu jest najistotniejszym czynnikiem wpływającym na jego atrakcyjność.
Czynniki wpływające na wielkość oprocentowania
· Stopy procentowe – redyskontowe, lombardowe, dyskontowe - ustalane przez banki centralne poszczególnych państw Narodowy Bank Polski – złote, Bank Rezerwy Federalnej – dolary amerykańskie, Bundesbank – marki niemieckie, lub organizacji - Europejski Bank Centralny - Euro.
· Oprocentowanie walut na rynkach międzynarodowych. Dla funtów brytyjskich w Londynie – LIBOR (London Interbank Offered Rate), marek niemieckich we Frankfurcie – FIBOR (Frankfurt Interbank Offered Rate), dla polskich złotych w Warszawie – WIBOR (Warsaw Interbank Offered Rate). Określają one ile procent musi zapłacić bank komercyjny chcąc pożyczyć pieniądze od innego banku.
· Jaki wskaźnik jest brany jako oprocentowanie bazowe, czy z okresów krótszych jedno- lub dwu-miesięcznych czy też dłuższych np. sześcio-miesięcznych. Istotne jest to że wskaźniki dla okresów krótszych są niżej oprocentowane. Oprocentowanie WIBOR 1 M (na jeden miesiąc) + 3% będzie mniejsze i w związku z tym bardziej korzystne niż WIBOR 3 M (na trzy miesiące) +3%.
· Prowizje (marże) pobierane przez banki udzielające kredytów. W zależności od waluty oraz banku marże bardzo różnią się między sobą. To one mają wpływ na atrakcyjność oferty jednego banku w stosunku do innego, gdyż koszt pozyskania pieniądza jest dla wszystkich banków bardzo podobny.
· Decyzje zarządów banków. Są banki, w których oprocentowanie ustalane jest od decyzji tego gremium.
Koszt kredytu
· oprocentowanie kredytu
· cena ubezpieczenia – w okresie przejściowym, zanim bank będzie wpisany na hipotekę nieruchomości
· opłaty za rozpatrzenie wniosku kredytowego (od 0 do 500 zł)
· prowizja banku, od wielkości udzielonego kredytu (od 0.5% do 5.0%) im mniejsza kwota tym wyższa jest prowizja, klient musi ją zapłacić zanim otrzyma kredyt
· opłata za administrowanie i posiadanie rachunku kredytowego, zwykle jest równa opłacie za prowadzenie rachunku dla osób indywidualnych w danym banku (jeżeli klient ma rachunek w danym banku nie wynosi zero)
· opłata za wizję lokalną dokonaną przez przedstawiciela banku (dotyczy przede wszystkim kredytów udzielanych w transzach na budowę domu systemem gospodarczym, przed udzieleniem kolejnej transzy bank sprawdza czy zostały wykonane prace objęte w harmonogramie)
· opłata za wycenę nieruchomości (różna dla różnych nieruchomości i w różnych gminach)
· opłata za dokonanie zmian w umowie kredytowej (niektóre banki pobierają za to 100 zł)
· opłata za wcześniejszą spłatę kredytu (od 0% do 2% nadpłaconej kwoty)
· honorarium dla doradcy, który pomoże wybrać kredyt (może wynieść nawet 3% - wtedy są to pieniądze wyrzucone w błoto)
· opłaty za zawiadomienia, upomnienia, przypomnienia oraz czynności wykonywane przez bank na wniosek lub zlecenie klienta.
Stałe czy zmienne oprocentowanie
Przy spadającej inflacji a tym samym zmniejszającym się oprocentowaniu kredytów korzystniej jest wybrać oprocentowanie zmienne – wraz ze spadkiem inflacji oraz co jest z tym związane stóp procentowych określanych przez NBP będą również obniżały się stopy procentowe kredytów.
Korzystnie jest wybrać oprocentowanie stałe, gdy gospodarka wykazuje tendencje to wzrostu inflacji – wtedy, gdy rosną stopy procentowe klient spłaca takie same raty kapitałowo-odsetkowe bo oprocentowanie jego kredytu jest stałe.
Kredyt w złotych lub dewizach
Oprocentowanie kredytów dewizowych jest znacznie niższe niż polskich złotych. Głównym czynnikiem ryzyka, jaki należy wziąć pod uwagę ryzyko zmiany kursu walut obcych. Należy zwrócić uwagę, że kurs polskich złotych nie zmienia się jednakowo do wszystkich walut obcych, tak jest w związku z faktem, że w poszczególnych krajach jest różna inflacja oraz inne gospodarki też przeżywają okresy bessy i boomu gospodarczego z różnymi efektami.
Dla klientów zainteresowanych kredytami dewizowymi istotne są: kurs wymiany złotówek do danej waluty obcej obecnie i w przyszłości.
Aby zabezpieczyć się przed zmianami kursowymi warto zastrzec w umowie możliwość zmiany kredytu z dewizowego na złotowy. W wielu wypadkach opłaca się zapłacić prowizję od możliwości dokonania takiej zmiany, która może spowodować znaczne oszczędności
Decydując się na wybór kredytu dewizowego warto wybrać walutę kraju o niezbyt konkurencyjnej i szybko rozwijającej się gospodarce. Daje to szansę, że w przyszłości waluta tego kraju będzie traciła na wartości w stosunku do złotych.
Prowizje
· Za rozparzenie wniosku kredytowego
· Od wielkości przyznanego kredytu 0.4% do 5.0% od kwoty przydzielonego kredytu. Istotne jest że kwotę tą (przy 250,000 PLN i 5,0% prowizji czyli 12,5 tys. zł) należy zapłacić przed otrzymaniem kredytu ze środków własnych.
· Wycena nieruchomości, mieszkania, domu. Aby otrzymać kredyt bank musi mieć wykonaną wycenę przez autoryzowanego rzeczoznawcę. Cena wyceny zależy od wielu czynników, najdroższa jest wycena istniejącego domu, najtańsza działki budowlanej bez jakiejkolwiek zabudowy. Wycena uzależniona jest też od lokalizacji nieruchomości zarówno w samej gminie (pomiędzy dzielnicami) jaki i pomiędzy miastami (inna jest w Warszawie a inna w Toruniu). Koszt jej waha się od 300 zł do ponad 1,000 zł.
Zasady uzyskania kredytu
Należy pamiętać, że nie każdy, kto zgłosi się do banku po kredyt uzyska go, a klienci którzy otrzymają kredyty mogą uzyskać mniej pieniędzy niż się starali. Wielkość uzyskanego kredytu głównie zależy od dochodów gospodarstwa domowego. Im dochód jest większy tym klient może otrzymać większy kredyt.
Zdolność kredytowa
Zdolność kredytowa jest to zestawienie wszystkich (oficjalnych) dochodów i wydatków.
Banki mają różne sposoby obliczania tzw. zdolności kredytowej klienta. Większość banków przy ustalaniu zdolności kredytowej sumuje wszystkie stałe przychody gospodarstwa domowego i odejmuje stałe obciążenia. Do stałych obciążeń doliczane jest tzw. minimum, jakie musi zostać na każdą osobę w gospodarstwie domowym. Kwota ta różna jest w różnych miastach w Polsce. Najwyższa jest w Warszawie (1000 zł), w innych miastach wynosi od 500 do 700 zł. Są to pieniądze, jakie wg. banku potrzebuje klient na każdego członka rodziny aby funkcjonować.
Określenie jej jest również różne dla poszczególnych miast w Polsce (najwyższe jest w Warszawie).
Zabezpieczenia kredytu
Hipoteka jest najbardziej rozpowszechnioną formą zabezpieczenia kredytów budowlanych i hipotecznych. Oczywiście takie zabezpieczenie nie może być zastosowane na początku finansowania inwestycji przez bank ale jest to zabezpieczenie docelowe tzn. po zakończeniu inwestycji klient jest zobowiązany wpisać w hipotekę bank udzielający kredytu.
Ubezpieczenie kredyt jest przejściowym zabezpieczeniem- do momentu wpisania banku na hipotekę.
Hipoteka powstaje z momentem dokonania określonego wpisu w dziale IV księgi wieczystej założonej dla konkretnej nieruchomości klienta. Hipoteka wygasa z chwilą spłacenia całego kredytu.
Do chwili wpisu banku na hipotekę, stosują one inne formy zabezpieczenia tymczasowego:
· wpis na hipotekę innej nieruchomości
· poręczenie – gwarancja udzielona przez żyrantów, że w razie niewypłacalności klienta oni zobowiązują się do spłaty kredytu
· weksel in blanco – podpisywany przez klienta weksel bez wpisania kwoty i daty oraz miejsca jego realizacji. W momencie, gdy klient nie płaci bankowi rat kapitałowo-odsetkowych, bank wpisuje na wekslu kwotę długu oraz datę i miejsce jego realizacji. W oparciu o tak wypisany weksel bank wszczyna procedurę sądową, która jest bardzo krótka. Z wyrokiem sądowym bank idzie do komornika, który egzekwuje dług. W większości wypadków do weksla dołączana jest tzw. deklaracja wekslowa określająca w jakich przypadkach bank może wykorzystać weksel.
· ubezpieczenie kredytu – najbardziej popularna forma zabezpieczenia tymczasowego, jest ona również najwygodniejsza dla klienta, nie musi on szukać znajomych, którzy udzielą poręczenia lub wpisywać bank na hipotekę innej nieruchomości (jest to kosztowne).
Formy spłaty kredytu
· w równych ratach –annuity – raty kapitałowo-odstekowe są równe przez cały okres spłaty kredytu
· w ratach malejących – na początku spłaty kredytu klient płaci większe raty, które maleją wraz z latami spłaty kredytu. Rozwiązanie dobre dla osób bardzo dobrze zarabiających, o ustabilizowanej sytuacji dochodów.
· w ratach miesięcznych, indeksowanych kwartalnie wskaźnikiem wzrostu/spadku przeciętnych wynagrodzeń w kwartale, publikowanych przez GUS. Środki spłacane na początku pokrywają tylko część należnych za dany okres odsetek, niespłacona część odsetek powiększa wielkość kredytu. Nie jest z góry określony termin spłaty kredytu, z uwagi na fakt, że uzależniony jest on od kształtowania się realnych wynagrodzeń i stóp procentowych.
· w ratach podwójnie indeksowanych – ten sposób oferuje tylko PKO BP S.A. wraz z kredytem „Własny Kąt”, polega on na spłacaniu przez klienta tylko części odsetek, od niespłaconej wielkości odsetek naliczane są kolejne odsetki – stąd nazwa.
Zadłużenie przeterminowane
Gdy klient nie spłaca rat w umówionym terminie bank nalicza odsetki przeterminowane. Wynoszą one ok. 11,5% w skali roku. Klient powinien raczej zadłużyć się w ROR (koncie osobistym) niż doprowadzić do sytuacji, w której musi płacić odsetki przeterminowane.
