Porady: Kupowanie nieruchomości od dewelopera (cz. III)
Inne umowy zawierane z deweloperem
Rachunki powiernicze
Sposobem na bezpieczne zakupienie nieruchomości są umowy escrow, czyli umowy trójstronne pomiędzy osobą kupującą, deweloperem i bankiem. Trzecia ze stron (czyli bank) prowadzi tzw. rachunki powiernicze. Dzięki nim kupujący ma pewność, że deweloper wybuduje mieszkanie lub dom zgodnie z umową, a deweloper że jeśli wywiąże się z umowy, otrzyma należną mu zapłatę (a także, ponieważ umowa tak może być zawierana już w trakcie prac budowlanych, wie że budowane przez niego nieruchomości znajdą nabywców).
Rachunek powierniczy zamknięty polega na tym, że całość pieniędzy wpłacanych przez kupującego, gromadzona jest na koncie bankowym i wypłacana deweloperowi dopiero po wykonaniu umowy.
Otwarty rachunek powierniczy chroni nas przed wpłacaniem pieniędzy nie proporcjonalnie do wykonywanych robót. Wynika to stąd, że pieniądze gromadzone w banku wypłacane są deweloperowi w miarę postępującym prac budowlanych, które na dokładkę kontrolowane są przez bank lub powołaną przez niego do tego osobę. Zaletą tego rodzaju umowy jest też to, że pieniądze na rachunku są oprocentowane.
Wadą tego rodzaju rozwiązania jest wzrost ceny sprzedawanej nieruchomości. Wynika to z tego, że deweloperzy nie dysponują swobodnie pieniędzmi przyszłych właścicieli i w związku z tym, zwłaszcza mniejsze firmy, muszą zaciągać oprocentowane kredyty, co podwyższa cenę prowadzonej przez nie inwestycji.
Umowy „10 na 90” lub „20 na 80”
Niektóre firmy deweloperskie proponują inny rodzaj umowy, tzw. umowy „10 na 90” lub „20 na 80”. Są one chętnie wybierane przez kupujących, ponieważ pozwalają (podobnie jak wprowadzenie rachunku powierniczego) uniknąć sytuacji, że deweloper otrzymuje pieniądze niezależnie od postępu prac na budowie. W przypadku takich umów kupujący wpłaca 10 % lub 20 % zaliczki na początku budowy, a resztę dopiero po jej zakończeniu. Takie umowy proponują zazwyczaj deweloperzy, którzy prowadzą budowy za pieniądze pożyczone od banku.
Ogólne przepisy dotyczące umów zawarte są w Kodeksie Cywilnym (Art. 384 KC).
Niedozwolone postanowienia umowne
Niedozwolone postanowienia umowne określone są w Kodeksie Cywilnym (Art. 385 KC).
W razie wątpliwości uważa się za niedozwolone postanowienia umowne, w których:
1. Deweloper nie bierze odpowiedzialności (lub istotnie ją ogranicza) za niewykonanie lub nienależyte wykonanie zobowiązania,
2. Przewidywane są postanowienia, z którymi kupujący nie miał możliwości zapoznać się przed zawarciem umowy,
3. Odmawia się kupującemu zwrotu uiszczonej zapłaty za świadczenie nie spełnione w całości lub części, jeżeli zrezygnował on z zawarcia umowy lub jej wykonania,
4. Przewiduje się obowiązek wykonania zobowiązania przez kupującego, mimo niewykonania lub nienależytego wykonania zobowiązania przez dewelopera,
5. Uprawnia się dewelopera do podwyższenia ceny po zawarciu umowy bez przyznania kupującemu prawa do odstąpienia od umowy,
6. Przyznaje się deweloperowi uprawnienia do jednostronnej zmiany umowy bez ważnej przyczyny,
7. Spełnienie świadczenia przez dewelopera uzależnia się od okoliczności zależnych wyłącznie od jego woli,
8. Prawo do stwierdzania zgodności świadczenia z umową przyznaje się tylko deweloperowi,
9. Jedynie kupujący jest pozbawiony prawa do rozwiązania umowy, odstąpienia od niej lub jej wypowiedzenia,
10. Nakłada się wyłącznie na kupującego obowiązek zapłaty ustalonej sumy w przypadku rezygnacji z zawarcia lub wykonania umowy,
11. Nakłada na kupującego, który nie wykonał zobowiązania lub odstąpił od umowy, obowiązek zapłaty rażąco wygórowanej kary,
12. Uzależnia się odpowiedzialność dewelopera za wykonanie zaistniałych zobowiązań od innych osób, np. przy pomocy których wykonuje on swoje zobowiązanie, a także w jeszcze innych przypadkach.
Anna Kaniowska
|
